Reguleringsføresegner

Krav til innleverte private planar i Os kommune - Vedlegg 4

Føremålet med reguleringsføresegner er å klargjere forhold som det ikkje er mogeleg eller hensiktsmessig å vise på plankartet.

Føresegnene skal leggje til rette for ei forsvarleg og presis styring ved utforming av areal og bygningar, og dermed sikre føremålet med planen.

Reguleringsføresegnene skal:

  1. Innehalde fullstendig opplisting av reguleringsføremål som er nytta i plankartet.
  2. Vere juridisk bindande, og vise til den konkrete heimelen i plan- og bygningslova (PBL).
  3. Innehalde namn og rekkefølgje på dei ulike føremåla i samsvar med PBL § 12-5.
  4. Innehalde føremål og omtale av ulike område i samsvar med T 1490, kap.6.
  5. Innehaldsmessig fylgje opp hovudtrekk og rammer i kommunen sin arealplan og føreliggjande områdereguleringar.

Språkleg utforming

  1. Føresegna skal vere klar og eintydig. (Skriv «skal», «må», ikkje «bør», «i størst mogleg grad», « så langt råd er», osb.)
  2. Skal noko ha ei anna tyding enn det som følgjer av norsk standard eller byggeforskriftene, må dette gå fram av føresegna.
  3. Føresegna skal vere konkret, og må passe til planområdet og føremålet med planen.

Innhald

  1. Føresegna skal ikkje gjenta reglar som alt følgjer av PBL sine krav til tiltaket, berre dersom planen fråvik reglane i PBL, TEK10 oa.
  2. Føresegna skal setje krav til maksimal tillaten mønehøgde, anten som kotehøgde eller x meter over terreng (vel då anten gjennomsnittleg eksisterande terreng eller gjennomsnittleg planert terreng).
  3. Plankartet skal setje av areal til trafostasjonar. Føresegna kan ha reglar om byggegrenser mot desse og liknande. Det skal ikkje planleggast tiltak i sikringssona til høgspenttrasear.
  4. Føresegna kan gje tal på etasjar, men dette vil ikkje erstatte krav om høgde på byggverk i planområdet. Det skal nyttast underetasje dersom byggetomta skrår. Planen kan innehalde ei oversikt over skrå og flate tomter. Desse reglane må sjåast i samanheng med reglar om terrenghandsaming.
  5. Utnyttingsgrad skal vere oppgitt for alle delfelt.

Rekkefølgjekrav

  1. Os kommune legg opp til at opparbeiding av infrastruktur i planområdet vert løyst gjennom krav til rekkefølgje. Det skal difor vere rekkefølgjekrav for trafikkløysing (medrekna gang- og sykkelvegar, jfr. kommunen sin vedtekne sykkelplan), vass- og avløpsanlegg, fellesområde (då særleg leike- og uteopphaldsareal), mm.
  2. Eit rekkefølgjekrav må innehalde tidspunkt for når tiltaket skal vere gjennomført eller sikra gjennomført (rammeløyve, igangsettingsløyve, mellombels bruksløyve, ferdigattest). Tiltaket kan vere «sikra gjennomført» ved ein utbyggingsavtale.
  3. Rekkefølgjekrava må vere realistiske og tilpassa den aktuelle utbygginga. Kommunen krev at opparbeiding av infrastruktur og fellesareal skjer i takt med utbygginga, og er ferdigstilt seinast innan det vert gitt bruksløyve/ferdigattest. Rekkefølgjekrav skal knytast til dei delområda som skal nytte infrastrukturen.
  4. Dersom det er krav om støyskjerming eller andre tiltak for å sikre tomtane, må rekkefølgjekrava vere oppfylte før mellombels bruksløyve/ferdigattest vert gitt.

ROS-analyse

Føresegna må beskrive korleis faremoment som er avdekka gjennom risiko- og sårbarheitsanalysa (ROS-analysa) skal sikrast og løysast i byggjesaka. Føresegna skal seie kva sikringstiltak som må gjerast og når dei skal vere gjennomført.

Avfallsstasjonar

Føresegna skal seie korleis avfallstasjon skal utformast og tidspunkt for ferdigstilling av denne.

Fellesområde

Føresegna skal seie kva eigedomar/byggeområde/felt som høyrer til kva fellesområde.

Avkjørslar

Føresegna må innehalde reglar om avkøyrsel og byggjegrenser mot veg. Løysinga må ta omsyn til veglova.

Terrengtilpassing

Føresegna må ha reglar for korleis utbygging skal tilpassast terrenget. Hus skal tilpassast tomta, og ikkje omvendt. Der plankartet viser tomtedeling, skal føresegna seie kva tomter som kan byggast som flat tomt og kvar det skal vere underetasje.

Estetikk

Føresegner om estetikk og utforming av bustader, uteområde osb., skal vere konkrete og etterprøvbare.

Grønstruktur / naturområde

  1. I utgangspunktet skal naturområde vere urørte. Der det er naturområde i plankartet, skal føresegna regulere om, og i så fall, kva konkret som er tillate i grønstrukturane. I den grad det er planlagt regulert inn stiar i desse områda, må gjennomføring knytast til eit rekkefølgjekrav med ferdigstilling før ferdigattest
  2. Føresegner skal påførast plan-ID, dato og tidspunkt for sist revisjon av planen og føresegnene.

Desse punkta skal inngå i alle føresegner, så langt det er aktuelt

  1. Ingen kan starte bygging på tomta før vegar med veglys, fortau og felles parkeringsareal er sikra ferdig (opparbeida- og asfaltert).
     
  2. Ingen kan heller starte bygging på tomta før vassforsyningsanlegg, avløpsanlegg og overvassanlegg er sikra ferdig opparbeidd i samsvar med gjeldande reglar (t.d. kommunale normer). Ved etappevis utbygging avgrensar kravet seg til dei anlegga som fører fram til og med byggetomta. Dersom kommunen skal overta VVA-infrastruktur, skal avtale for slik overtaking vere på plass ved søknad om rammeløyve for tekniske planar. Området kan byggjast ut i etappar. Plan for ev. etappevis utbygging skal på førehand godkjennast av kommunen.
     
  3. Felles leikeplassar skal vere ferdig opparbeidde før tilstøytande bustader vert tekne i bruk. Det skal knytast føresegn til opparbeiding av kvart enkelt leikeområde.

Revisjonsdato: 14.08.2015